Você sabia que o lucro sobre a venda de um imóvel pode ser caracterizado como ganho de capital?
Por Beatriz Kohlenberger
Muito se fala sobre ganho de capital para fins de incidência e apuração do Imposto de Renda. Mas o que é isso?
O ganho de capital é configurado pela diferença entre o valor de compra e o valor de venda de um bem ou direito.
Isto significa que, sempre que houver a valorização de um bem, o lucro obtido pelo proprietário ao vendê-lo é considerado como ganho de capital.
Sendo assim, sempre que uma aquisição (imobiliária ou não) é vendida, o ganho de capital pode operar. O instituto ocorre em todos os casos em que os contribuintes têm acréscimos em suas finanças e aumentam seu capital em decorrência da alienação celebrada.
E é sobre esta diferença de valor – conhecida como ganho de capital – que incide o imposto de renda. É por isso que, ao vender um bem por valor maior do que aquele anteriormente pago na compra, poderá o vendedor estar sujeito ao pagamento do imposto de renda.
- Vendi meu imóvel: isto configura ganho de capital?
Conforme a explicação supra, entende-se que sim; o lucro sobre a venda do imóvel será caracterizado como ganho de capital.
Como se sabe, são diversos fatores que podem fazer um bem imóvel ser valorizado, tal qual sua localização, as benfeitorias nele erigidas ou as variações próprias do mercado.
Nesses casos, sendo vendido o imóvel – e obtido lucro com a venda, deverá ser incluído seu valor na declaração do imposto de renda. A valorização do bem será tributada, sendo obrigatoriamente encaminhada uma parcela deste ganho à Receita Federal.
Toda vez que o ganho de capital ocorrer, é papel do contribuinte comunicar sua ocorrência na declaração do IRPF e promover o recolhimento do tributo quando ele for obrigatório.
Da mesma forma que os ônus e dívidas, rendimentos, aluguéis, entre outros casos precisam ser informados no Imposto de Renda, o ganho de capital em imóveis também deve acompanhar a declaração.
2. Há hipóteses de isenção para a tributação?
A obrigatoriedade do recolhimento tributário se aplica a todos os casos, exceto para aqueles em que há isenção.
São elencados os seguintes parâmetros de limites para isenção:
- Vendas de imóveis comprados antes de 1969, mesmo que haja lucro na venda.
- Venda de um único imóvel por valor menor que R$ 440.000,00, sem ter realizado ação semelhante nos últimos cinco anos.
- Vendas de bens imóveis com recursos utilizados para a aquisição de outro imóvel residencial (desde que a operação seja feita em até 180 dias após a alienação).
- Venda de um imóvel com valor inferior a R$ 35 mil.
- Imóvel objeto de desapropriação para reforma agrária, o lucro da venda é considerado renda de atividade rural e, por isso, isenta de imposto.
As regras estipuladas sobre os limites de isenção do ganho de capital podem variar conforme o tipo do bem e as características de cada caso.
3. Como é realizado o cálculo do valor a ser recolhido?
O cálculo do imposto de renda sobre o ganho de capital é realizado com base no valor da venda do bem e a alíquota incidente.
Por sua vez, será objeto de pagamento ao Fisco apenas a parcela tributária sobre o ganho de capital, isto é, incidirá apenas sobre o lucro da venda.
Em se tratando de bens imóveis, ao ocorrer a venda de uma casa, apartamento ou terreno, aplica-se a mesma alíquota vigente sobre o total do lucro alcançado na comercialização.
No caso dos bens imóveis em que o ganho de capital é de até 5 milhões de reais, a alíquota é de 15%.
Para lucros maiores a alíquota é progressiva, para ganho de capital de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões, 17,5%. De R$ 10 milhões até R$ 30 milhões, 20%. E mais de R$ 30 milhões, 22,5%.
Em um exemplo prático: o sujeito comprou um imóvel por R$ 100.000,00 e depois vendeu por R$ 200.000,00, obtendo um ganho de R$ 100.000,00 na comercialização. É necessário aplicar os 15% sobre este lucro. O resultado do Imposto de Renda a ser pago para o fisco é de R$ 15.000,00.
O momento que a tributação deve ocorrer é assim que a venda for realizada, tendo o contribuinte pouco mais de 30 dias para pagar o imposto devido a Receita Federal.
Portanto, no ato da declaração do IRPF é necessário informar na respectiva categoria o lucro que foi gerado na venda do bem, sendo essencial incluir esta informação na declaração, para que nenhum equívoco gere problemas com a Receita Federal.
Portanto, o contribuinte que pretender vender um bem ou direito, deve ficar atento quanto à configuração do ganho de capital, estando sujeito a declará-lo no IRPF.
Por fim, ressalta-se que é essencial e de extrema importância a orientação e acompanhamento de um contador ou advogado para auxiliar na declaração acerca do ganho de capital ocorrido.
